L’accès des entreprises au foncier est une condition essentielle au maintien des activités productives en Ile-de-France.

En quelques années, la SEM IDF Investissements et Territoires, en tant qu’investisseur immobilier, a trouvé sa place auprès des acteurs publics et privés pour contribuer au développement d’activités productives et à la réduction des inégalités territoriales.

Mais où trouver les lieux adaptés pour le développement de l’industrie francilienne : milieu rural, tissus urbains, ou zone d’aménagement économique (ZAE) ?

Le souhait de s’implanter en ZAE découle avant tout de contraintes liées à l’activité (ICPE, trafic, nuisances sonores), ce qui empêche de développer de la mixité avec du logement.

Les entreprises qui privilégient les zones urbaines sont, quant à elles, en relation directe avec le grand public et avec leurs donneurs d’ordre, lorsque ceux-ci sont localisés en cœur d’agglomération. Cette implantation en zone urbaine est aussi synonyme de simplicité de recrutement pour la main-d’œuvre et elle est souvent associée au bien-être des salariés.

En Île-de-France, la demande des entreprises industrielles représente plus d’un quart des demandes en foncier et immobilier.

Les motifs qui déclenchent les besoins d’implantation des entreprises industrielles sont majoritairement de deux types : création de site hors siège dans 47 % des cas, ou transfert-développement d’activité dans 34% des cas. 

Dans le cas de création de site et transfert-développement d’activité, les acteurs favorisent l’achat. Il s’agit d’entreprises arrivées à leur seuil de maturité qui cherchent à combiner la dimension patrimoniale et le développement de leur activité.

La majorité des demandes des activités industrielles portent sur des locaux existants. Les demandes ciblant uniquement un terrain à bâtir représentent seulement 10 % des cas mais sont souvent les plus grandes implantations et les plus créatrices d’emplois.

Les industries du recyclage et du réemploi que l’on peut qualifier d’industrie verte rentrent souvent dans ce cas de figure. L’absence de site et d’infrastructure pour les accueillir pénalisent doublement les territoires par l’absence des créations d’emplois et par l’impossibilité de rendre le service en lien avec la nature de l’activité.

En Ile-de-France, le marché des terrains et des bâtiments pour des activités productives tend à se financiariser, avec l’arrivée de fonds d’investissement et d’investisseurs qui se reportent sur ce segment par arbitrage de leurs positions dans l’immobilier tertiaire et commercial.

La perspective de l’application de la Zéro Artificialisation Nette questionne aussi la place des activités productives dans les politiques d’aménagement. La réduction des mobilités, le rapprochement des lieux de travail des lieux de vie, la mixité fonctionnelle qui en découle pose la question « du vivre ensemble et à coté de ».  

Intégrer la contrainte de la ZAN c’est aussi envisager le réemploi de foncier pour des usages productifs et des constructions en étage (bureaux au-dessus d’ateliers). C’est identifier les friches, lorsqu’elles existent, comme des ressources pour y réimplanter des activités productives dans le cadre d’opérations de recyclage. Ces sites, souvent pollués, nécessiteront des niveaux d’intervention moindres et seront moins coûteux à remettre sur le marché pour l’accueil des activités productives que pour des programmes résidentiels. Quant à la verticalité, malgré quelques usages embryonnaires, elle ne s’est pas encore inscrite durablement dans le paysage industriel francilien.

Pour accompagnement le développement des activités industrielles, la priorité est donc de maitriser du foncier économique tout en dressant un état des lieux complet des zones d’activités économiques et des zones susceptibles de les accueillir.

Néanmoins, la charge foncière n’est qu’une composante d’un ensemble de frais décaissés qui peuvent s’équilibrer différemment. Les entreprises pourraient consacrer plus de moyens à leur immobilier en échange d’une situation optimale pour leur activité, notamment en matière de flux de marchandises, d’accessibilité routière, et de proximité de la main-d’œuvre ou de leur clientèle. 

Traiter la demande foncière et immobilière pour les activités productives c’est comprendre et participer au dialogue entre les industriels d’un côté et les collectivités et les acteurs de l’immobilier de l’autre. Dans cet ensemble d’interactions, les acteurs industriels sont souvent tributaires des intérêts des acteurs intermédiaires et peuvent voir les offres finales foncière et immobilière leur échapper.

Pour fluidifier le marché du foncier économiques, plusieurs propositions peuvent être avancées.

Tout d’abord, il faut avoir une approche plus souple de la question des zonages. L’objectif n’est pas de rendre tout usage négociable mais plutôt de pouvoir tester l’implantation d’activités productives. Cet urbanisme industriel transitoire permanent permettrait de maîtriser les prix et l’espace grâce au portage économique sur un temps long par des acteurs parapublics. La constitution de réserves foncières leur conférerait une disponibilité permanente et les rendrait utilisables rapidement. 

Ensuite, la multiplication des intervenants distend les relations entre tous et participe aux malentendus et aux incompréhensions entre les acteurs au sein des territoires. Cela explique en partie la méconnaissance des besoins fonciers et immobiliers des entreprises, et le manque d’anticipation pour les accueillir.

Il suffirait de systématiser au sein des territoires, les collaborations entre les acteurs public et parapublic des services économiques, d’urbanisme, de la maitrise foncière et de l’investissement pour mieux préparer l’accueil des entreprises productives et gagner en efficience dans la mise en œuvre des politiques publiques.

Dans ce contexte, les sociétés d’économie mixte (SEM) jouent un rôle clé dans la maîtrise du foncier industriel en Ile-de-France. Elles se positionnent comme des acteurs intermédiaires entre les collectivités locales et les opérateurs privés, apportant à la fois expertise, capacité de financement et ancrage territorial.

Les SEM peuvent acquérir des terrains stratégiques pour les préserver de la spéculation foncière et garantir leur affectation à des usages industriels. Elles agissent comme des structures de portage, le temps nécessaire pour planifier et concrétiser des projets de développement économique.Elles peuvent ainsi coconstruire des projets avec des investisseurs ou des promoteurs immobiliers spécialisés en immobilier industriel

En Ile-de-France, où le foncier est rare et cher, les SEM doivent amplifier leur rôle stratégique pour mieux contribuer à la réindustrialisation des territoires.

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