Crise sanitaire et secteur du tourisme : Une opportunité de réinventer les modes d’action pour le développement de l’immobilier.

Si la crise sanitaire a menacé le secteur du tourisme, elle s’est aussi imposée comme une opportunité de réinventer ses modes d’action. Un nouvel outil fondé sur des partenariats public-privé a ainsi vu le jour. Inspiré de modèles existants pour le développement de l’immobilier économique ou celui de la revitalisation des centres villes, il présente néanmoins de nouveaux atouts. C’est le cas de la foncière IDF Tourisme & Territoires, nouvel acteur du secteur.

La pandémie du Covid-19 a ébranlé le secteur du tourisme. Elle a mis en difficulté l’ensemble de la filière et de ses acteurs. Elle a fragilisé tous les territoires sensibles à l’économie touristique. La crise a empêché les acteurs du secteur de poursuivre normalement leurs activités, elle est à l’origine de fermetures temporaires, dont certaines sont restées définitives.

Les dispositifs gouvernementaux ont joué leur rôle d’amortisseur en permettant notamment d’absorber les charges fixes en périodes de fermeture mais également d’assurer des modalités de financement ad hoc. Toutefois les équipements et hébergements touristiques sont globalement ressortis fragilisés de la pandémie, en questionnement sur leur modèle d’exploitation futur.

Dans un premier temps, la Région Ile-De-France a opté pour une approche « défensive » en apportant rapidement un soutien urgent. Consciente que le tourisme était un vecteur d’attractivité et de retombées économiques dans les territoires, elle a protégé les plus touchés et les a aidés à passer ce cap difficile.

La crise sanitaire a également été l’opportunité pour la Région Ile-De-France d’agir de manière plus structurante, avec une approche « offensive » permettant d’accompagner les transitions du secteur et de proposer une réponse aux tendances émergentes : nouvelles offres et expériences, repositionnement de certains équipements historiques, accompagnement de la transition environnementale, nouvelles pratiques de proximité.

La foncière IDF Tourisme & Territoires, outil parapublic, est apparue comme l’une des solutions à mobiliser en priorité afin d’aider à enclencher des processus de réinvestissement dans les territoires.

Son modèle est celui de la foncière de portage immobilier, appliqué à la filière touristique. La foncière, à travers son rôle d’investisseur d’intérêt général, répond à un double objectif : 

◗ Impulser une dynamique de rénovation/adaptation de l’offre d’équipements d’hébergements touristiques sur le territoire en organisant des partenariats avec des exploitants et en amorçant des actions permettant de renouveler l’offre 

◗ Permettre de renforcer la capacité des collectivités, et plus globalement des acteurs du territoire, à maitriser sur le long terme l’activation, la qualité et l’évolution des offres touristiques. 

La foncière tourisme est avant tout un outil de portage immobilier, elle a donc vocation à intervenir sur les « murs » des projets ou des actifs. Elle peut venir utilement compléter les autres formes d’intervention financière que ce soit la mise à disposition d’équipes d’animation et de promotion, ou l’accompagnement, sous forme de subventions, de certains opérateurs. Cette politique d’investissement repose sur une logique économique « vertueuse » : des participations directes au capital des structures de portage ainsi qu’une gouvernance forte sur les projets financés permettant un retour sur investissement pour la foncière.

Une intervention qui se déroule en plusieurs étapes : 

• L’instruction qui doit déterminer les convergences entre les caractéristiques du projet et la doctrine d’intervention d’IDF Tourisme & Territoires sur le plan économique, environnemental et sociétal
• L’acquisition, la réalisation et le financement de travaux
• La mise en location de l’actif immobilier à un opérateur exploitant.

A un terme défini, qui correspond à la phase de maturité, IDF Tourisme & Territoires sort du projet soit par un « asset deal », soit par un « share deal» au profit de l’opérateur, porteur du projet, ou à défaut revendu sur le marché.

La foncière offre la possibilité à l’exploitant d’amorcer son projet en lui permettant de se concentrer sur le développement et non sur l’objet immobilier. Grâce au co-actionnariat avec la Banque des Territoires, des banques privées locales et/ou des investisseurs privés du secteur, IDF Tourisme & Territoires permet de générer un effet levier et démultiplie ainsi la capacité d’investissement sur le territoire francilien.

La foncière est ainsi devenue une solution complémentaire aux dispositifs déjà existants pour le soutien de l’activité économique liée au tourisme en Ile-de-France. Elle a vocation à redonner des marges de manœuvre aux entreprises en prenant en charge la partie immobilière et la remise à niveau des actifs. Les porteurs de projets peuvent se concentrer sur leurs opérations et lisser leur charge immobilière grâce à des loyers adaptés. IDF Tourisme & Territoires constitue aujourd’hui l’un des chaînons essentiels d’une action publique territoriale volontariste en appui au secteur touristique. 

S’appuyant sur sa bonne connaissance de l’écosystème francilien et sur ses nombreux points d’appuis locaux, IDF Tourisme & Territoires à la capacité d’instruire rapidement le profil des projets. Elle le fait au regard du contexte, du profil des porteurs et des opérateurs en place mais également du niveau de la création de valeur pour les territoires et des risques et de la rentabilité attendus.

L’intervention de la foncière IDF Tourisme & Territoires permet également de répondre aux ambitions de la Région Ile-de-France en ce qui concerne les questions environnementales et climatiques par le biais du financement de travaux de rénovation énergétique, de mise à niveau et de sobriété énergétique. Elle aide au développement et à la réalisation de projets à impacts misant sur la transition écologique et le développement social avec de réelles retombées pour les territoires franciliens tout en maintenant une soutenabilité globale de l’opération. La foncière contribue activement à la chaîne de valeur de la vie des projets, de l’acquisition jusqu’à leur remise sur le marché en passant le portage, la modernisation des équipements et l’exploitation.

In fine, IDF Tourisme & Territoires réalise de nombreux arbitrages et détermine une stratégie d’investissements qui est propre à chaque projet étudié. La décision d’investir repose toujours sur les atouts touristiques apportés au territoire francilien concerné et l’obtention d’un subtil équilibre entre soutenabilité économique du projet et objectifs extra financiers, notamment avec la création d’impacts positifs au niveau social et environnemental pour la Région Ile-de-France.