Interview Alexandra Dublanche & Olivier Pagezy : « Ile-de-France Investissements & territoires a su rapidement trouver sa place »

Alexandra Dublanche et Olivier Pagezy, respectivement présidente et directeur général d’Ile-de-France Investissements & territoires, décrivent la vocation de ce nouvel opérateur immobilier au service de la réindustrialisation, mais aussi de la lutte contre les inégalités régionales dans les domaines du tourisme, de la santé et de l’emploi. Il a vocation à jouer un rôle important pour le recyclage des friches dans le cadre de la stratégie régionale de zéro artificialisation nette.

Quelle est la vocation d’Ile-de-France Investissements & territoires ?

Alexandra Dublanche _ Cet outil, qui repose sur une équipe de sept personnes aujourd’hui et qui en comptera une dizaine d’ici à la fin de l’année prochaine, est venu compléter, en juillet 2020, la panoplie d’instruments mise en place dans le cadre de la politique industrielle et du plan de relance de la Région. Il s’intègre à notre stratégie smart industry, au travers de laquelle nous accompagnons des entreprises industrielles à se moderniser, à se digitaliser, à se diversifier. Nous avons déjà créé une série d’outils concernant le foncier, notamment numérique, je pense par exemple à notre smart plateforme, dotée d’un service baptisé smart implantation, pour aider à l’implantation d’entreprises. Choose Paris Region développe également des outils pour favoriser l’implantation d’entreprises étrangères, notamment une offre de sites « clés en main ». Nous travaillons également à l’amélioration de l’image de l’industrie francilienne, dans le cadre d’un plan de 300 millions d’euros. Si la dimension purement foncière relève des intercommunalités, nous avons estimé que la Région devait en faire plus, compte tenu de la demande importante qui nous était adressée pour maintenir des industries dans les territoires, développer des tiers-lieux, encore beaucoup trop centralisés à Paris, ainsi que lutter contre les déserts médicaux. L’idée qui sous-tend tout cela, c’est la lutte contre les fractures territoriales.

Quels sont vos partenaires ?

A. D. : Ile-de-France Investissements & territoires réunit des partenaires publics et privés, dont la Banque des territoires, la chambre de commerce et d’industrie régionale et deux banques régionales, la Caisse d’épargne et le Crédit Mutuel Arkéa. Tout cela pour un tour de table d’environ dix millions d’euros de fonds propres.
Quelles ont été les premières actions concrètes de la SEM ?

Olivier Pagezy _ Nous disposons d’une quarantaine d’opérations en vivier, dont une qui est déjà en portefeuille. Il s’agit d’une opération réalisée à Nemours (Seine-et-Marne), au bénéfice d’une entreprise de tôlerie industrielle. C’est un parfait exemple de la vocation d’Ile-de-France Investissements & territoires. La SEM a acquis les locaux de l’entreprise, qui ne lui appartenaient pas, et a remis en place un bail à des conditions plus favorables, d’autant que l’entreprise sortait d’une période de redressement judiciaire. Son intervention a permis de sauvegarder une soixantaine d’emplois et d’en relocaliser une dizaine d’autres. La remise à plat de la situation immobilière de l’entreprise a constitué un des leviers qui a permis au tribunal de commerce de valider un plan de continuation. On voit bien qu’à travers l’immobilier, on peut apporter des solutions concrètes à des entreprises, soit qu’elles pâtissent de conditions financières désavantageuses, soit qu’elles soient mal installées et cherchent à se réimplanter. A la hausse, pour se développer, ou à la baisse, dans des schémas de contraction et de rationalisation de l’immobilier. Il n’existe pas une seule entreprise aujourd’hui en France qui ne se pose des questions sur son empreinte immobilière. En Ile-de-France comme ailleurs.

Comment est née l’idée de cette foncière ?

A. D. : Le projet est né avant la crise, mais on s’aperçoit aujourd’hui que la pandémie a considérablement renforcé son bien-fondé. A cause de la crise, nous avons été beaucoup plus sollicités que ce que nous l’avions anticipé. Avec notamment deux types de situation : des grands projets portés par des promoteurs qui avaient du mal à sortir, notamment en moyenne et en grande couronnes, et des projets portés par des entreprises qui ont considéré que c’était le moment de rationaliser et d’optimiser leur présence en Ile-de-France.

Qu’est-ce que la pandémie a changé ?

A. D. : Avec la pandémie, de nombreuses entreprises souhaitent effectuer des arbitrages, non pas qu’elles veuillent quitter leur territoire, mais plutôt optimiser leurs surfaces. La foncière peut alors être sollicitée pour acquérir une partie de l’immobilier de ces entreprises avec de nouveaux utilisateurs. Nous parvenons, dans ces cas-là, à redynamiser un territoire impacté par des réductions d’effectifs dues en partie aux réorganisations du travail. Nous avons trouvé notre place dans un écosystème qui ne manque pas d’acteurs. Parce que nous proposons des solutions différentes, dans un contexte particulier.

Quelles sont ces solutions ?

O. P. : Nous pouvons accepter des rentabilités plus basses que les foncières du marché, même si nos actionnaires nous ont fixé des objectifs de rentabilité minimum. Nous nous efforçons de dégager une rentabilité sur chaque opération, mais certaines, qui le sont plus que d’autres, permettent de compenser celles qui le sont moins. Notre capacité d’intervention a été très appréciée par les promoteurs et les élus qui nous ont sollicités dans la période actuelle. Notre deuxième singularité, par rapport à des foncières classiques, réside dans le fait que la durée de détention de nos actifs est très variable, 5 ans, 10 ans, 15 ans. Tout dépend des projets.

Dans quelles situations intervenez-vous ?

O. P. : Dans de nombreux cas, nous accompagnons des entreprises qui n’ont pas encore les moyens d’être propriétaires de leurs locaux mais souhaitent le devenir. Nous portons alors les murs, avant de lui transférer la propriété dès que l’entreprise peut le faire. Dans d’autres projets, nos durées de détention sont plus longues que celles des foncières classiques. Enfin, nous accordons beaucoup d’importance à ce que l’on appelle les critères extra-financiers, notamment la performance sociale et environnementale de nos projets.

Quelle est votre raison d’être ?

A. D. : C’est d’abord le développement économique, la réduction des inégalités territoriales, et la complémentarité avec ce que peut faire le marché, dans des territoires où les choses sont souvent plus compliquées. Nous sélectionnons donc les projets aussi en fonction de leur impact sur l’emploi, de leur contribution à la redynamisation d’un territoire, ainsi qu’en fonction de leur performance environnementale, notamment lorsque l’on construit des nouveaux bâtiments. Nous recherchons les labels les plus exigeants, afin que les actifs que nous avons en portefeuille soient durables.

Avec quelle temporalité ?

O. P. : Comme les autres foncières, nous acquérons des actifs dans l’objectif de les céder. Le calendrier de nos cessions est souvent prévu dès l’origine. Lorsque des locaux ont été conçus pour elle, la sortie naturelle est que les entreprises concernées deviennent propriétaires. A ce moment-là, on l’organise dès la phase d’investissement, ce qui permet de construire un modèle économique, grâce à des cessions qui vont arriver à une date déjà prévue. Notre business plan prévoit que, dès 2026, la foncière soit autofinancée, autrement dit qu’elle puisse financer à cette date ses nouveaux investissements avec la rotation de son patrimoine.

Quelle est votre force de frappe financière ?

A. D. : Avec 10 millions d’euros de fonds propres, nous recherchons un effet de levier, en levant de la dette pour nos opérations et en proposant à des co-investisseurs de nous accompagner, grâce à la qualité de notre signature et à nos cinq actionnaires prestigieux. Parmi les co-investisseurs, nous avons une relation privilégiée avec la Banque des territoires, qui a un droit de co-investissement prévu dans le pacte d’actionnaires. Nous n’avons pas de difficultés à trouver des financements. Nous investissons environ 30 % de fonds propres pour chacune de nos opérations. Le conseil d’administration a déjà validé 11 projets depuis notre immatriculation en septembre 2020 et nous visons cinq actifs en portefeuille d’ici la fin de l’année. Parmi ces 11 opérations approuvées, trois ne sont pas allées au bout. Pour permettre à la SEM de mettre en œuvre son plan à moyen terme, nous allons solliciter les actionnaires pour une augmentation de capital l’année prochaine. Dans la phase de relance de l’économie francilienne, la SEM doit être en mesure de réaliser des opérations à la fois urgentes et plus importantes que prévu.

Quels sont vos secteurs d’intervention ?

O. P. : Nous intervenions dans deux secteurs au départ : l’immobilier d’entreprise et la santé. Mais nos actionnaires nous ont demandé d’intervenir également dans deux autres secteurs, celui du tourisme, afin de compléter le plan de soutien du conseil régional à cette filière très touchée par la crise, et celui du recyclage de friches. Des fonds importants sont consacrés par l’Etat et la Région pour redynamiser des friches industrielles mais aussi commerciales et tertiaires. Nous allons également développer une activité de conseil à l’implantation. Aujourd’hui, des entreprises mais aussi des territoires, notamment des intercommunalités, nous sollicitent pour accompagner des projets en amont de l’investissement. Ces missions de conseil menées dans le cadre de projets immobiliers, qui déclencheront ou non l’intervention de la foncière, généreront des revenus complémentaires, en plus des revenus locatifs que nous allons percevoir.

Comment vous sollicite-t-on ?

A. D. : Ce peut être des entreprises qui nous sollicitent directement, des élus, ceux de la Région notamment, jouant un rôle très important puisqu’ils sont au contact de nombreux projets. Nous pouvons également être sollicités par l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France, dans le cadre de projets de développement économique sur des fonciers qu’il maîtrise. En effectuant ce travail de coordination, en mobilisant du foncier déjà maîtrisé par des opérateurs publics notamment, nous sommes capables de mobiliser plus de foncier pour le développement économique, sans artificialisation supplémentaire. C’est le rôle de la foncière de travailler avec de grands aménageurs publics, de même qu’avec des SEM locales dont certaines ont des capacités pour co-investir avec nous. Nous travaillons également avec Choose Paris Region, l’agence d’attractivité, pour offrir des solutions immobilières dans le cadre de projets d’implantation d’entreprises étrangères.

Comment choisissez-vous les projets de promotion immobilière que vous accompagnez ?

A. D. : Les projets de promoteurs ne sont pas pour nous un canal privilégié. Nous sommes intervenus dans des projets qui rencontraient des difficultés ou qui avaient besoin d’un tour de table public-privé. Dans un certain nombre de cas, on peut intervenir en co-investissement avec des opérateurs privés, rassurés par la présence de la foncière de la Région, et qui sont prêts à accepter une rentabilité moindre. Nous regardons dans ce cadre certains projets d’« Inventons la métropole du Grand Paris » qui ont un peu de mal à aboutir. Nous regardons aussi des opportunités dans le cadre du Grand Paris. Si les quartiers de gare du Grand Paris express n’ont pas besoin de nous en petite couronne, nous sommes susceptibles d’être sollicités dans des quartiers où les gares seront livrées plus tard ou au contraire dans des villes qui n’auront pas de nouvelle gare. Mais lorsque nous intervenons sur des projets de promotion immobilière, nous sommes naturellement vigilants sur les honoraires de promotion.

Source de l’interview sur Le journal du Grand Paris